西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局、西安市住房公積金管理中心以及西安市自然資源和規劃局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控》的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）（市建發(fā)[2020]143號）。西安此次調控政策從商品房預售管理、二套房首付比例、預售資金監管等方面都做出了詳細規定。

1、全面提高第二套住房首付比例。在西安“全市”（含西咸新區）范圍內，購買(mǎi)第二套商品住房的貸款首付比例：最低40%，最高70%！

按照在西安的現有住房面積及再購住房面積來(lái)差異化體現?？磮D說(shuō)話(huà)：

2、提高預售證發(fā)放“門(mén)檻”。新項目申請預售證，原則上總高在7層，要達到主體結構封頂；總高在7層以上，須達到地面規劃總層數的1/3，且不得低于7層；

3、購房資金進(jìn)入監管賬戶(hù)。要求房企、購房人及相關(guān)貸款銀行，將購房款進(jìn)入專(zhuān)用監管賬戶(hù)，不得進(jìn)入其它賬戶(hù)或擅自挪用。違規將被處罰；

這兩點(diǎn)的管控加強，將有助于防范房企因為資金方面出問(wèn)題或者被挪用，而導致在建項目停滯或爛尾情況的出現。

4、加強房地產(chǎn)調控統籌管理。各區縣和開(kāi)發(fā)區（含西咸新區）要落實(shí)主體責任，加強轄區房產(chǎn)市場(chǎng)監測和調控，多措并舉穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

對未實(shí)施限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西咸新區部分區域，也提出要求：密切關(guān)注市場(chǎng)態(tài)勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩定市場(chǎng)發(fā)展。

西安市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處申辰在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示《通知》出臺的初衷：主要是考慮從今年六月以來(lái)，西安市的房?jì)r(jià)指數漲幅以及購房的人數都有所擴大，出臺政策的主要目的是保障西安市居民的自主需求，抑制投資投機的炒作行為。

某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示：“我有個(gè)客戶(hù)買(mǎi)二套房，原本首付40%，現在新政一出來(lái)他的首付比例調整到60%，本來(lái)首付60萬(wàn)現在變成90萬(wàn)，客戶(hù)直接就說(shuō)：我不買(mǎi)了，原本的首付我們就很吃力現在再往上提我們根本買(mǎi)不了，我放棄?！?/span>

影響了誰(shuí)——銀行？

西安某銀行房貸經(jīng)理說(shuō)：“我認為《通知》對銀行影響不會(huì )很大，雖然銀行主要利潤點(diǎn)來(lái)源于貸款而非存款，但是房貸只是銀行貸款的一小部分，其實(shí)調高對開(kāi)發(fā)商應該影響是最大的。實(shí)際上，西安市場(chǎng)在年底有貸款額度的銀行不是特別多，11月已經(jīng)明顯看到貸款額度在減少，那么12月也將進(jìn)一步萎縮，同時(shí)政策在年末這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺，政府對于調控的決心還是比較大的?！?/span>

影響了誰(shuí)——購房者？分情況看！

1、幾乎無(wú)影響：無(wú)房或有一套90㎡以下的住房，買(mǎi)第一套首付30%、第二套首付40%（144㎡首付50%）。

除了買(mǎi)144㎡以上戶(hù)型首付比例較高外，其它情況的首付，也是目前普遍執行的比例，不受本次首付調整的影響。這也是《通知》在一定程度上保護了剛需自住的購買(mǎi)群體。

2、比較有影響：已有一套房且面積在90-144㎡，如果再買(mǎi)第二套住房，面積在144㎡以下，首付50%；面積在144㎡以上，首付則要60%，相當于原本的首付和貸款如今做了對調！

3、有較大影響：已有一套住房面積在144㎡以上，再買(mǎi)一套90-144㎡的住房，首付60%；買(mǎi)144㎡以上，首付要70%。這和全款幾乎沒(méi)有差異！

影響了誰(shuí)——供應端？

某剛需型供應端銷(xiāo)售經(jīng)理表示：“我們項目是搖號開(kāi)盤(pán)，影響不是特別大，因為定位剛需偏改善，所以至少一半還都是剛需家庭，剩下50%的普通家庭，受影響的差不多占到三分之一。不過(guò)這兩天話(huà)題熱度很高，客戶(hù)到售樓部基本都會(huì )問(wèn)到新出臺的政策?！?/span>

剛改型供應端銷(xiāo)售主管說(shuō)：“這個(gè)政策剛推行，具體影響有多大這個(gè)問(wèn)題，就像天氣預報說(shuō)明天有雪，但是具體多冷，我還沒(méi)有感受到，但多多少少肯定是有影響的。第一、成交周期肯定會(huì )變長(cháng)；第二、近半年成交量可能會(huì )下降，購房者的資金需要籌備，賣(mài)掉第一套房子才能和之前的首付比例一樣，所以賣(mài)房子也需要時(shí)間周期，所以二手房源量可能會(huì )增多，但是總體成交量或許會(huì )下降；第三、可能會(huì )促進(jìn)非限購區域的房源銷(xiāo)售。同時(shí)，高層要蓋到7層以上才能拿預售證，房源出現暫時(shí)短缺都是有可能的，但是現在拿地成本已經(jīng)很高了，所以房?jì)r(jià)下降的可能性不大，但是業(yè)績(jì)不好的開(kāi)發(fā)商也會(huì )考慮使用首付分期的手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售?！?/span>

純改善供應端品牌經(jīng)理認為：“影響不是很大，我們項目大部分是190㎡、230㎡、240㎡，190㎡總價(jià)在400萬(wàn)以上，首付40%是160多萬(wàn)，首付50%-60%相差不了多少，房?jì)r(jià)還是根據市場(chǎng)的浮動(dòng)來(lái)變化。我們已經(jīng)完成了2020年的銷(xiāo)售任務(wù)，所以不會(huì )做降價(jià)促銷(xiāo)，但是各房企年底任務(wù)能否完成，標準都不一樣，倘若完不成任務(wù)，會(huì )做‘價(jià)格包裝’，算下來(lái)其實(shí)不會(huì )優(yōu)惠多少?！?/span>

《通知》對購房者影響程度：剛改型>純改型>剛需型

陶女士三年前在大華公園世家貸款購買(mǎi)了200㎡的獨棟，現在準備重新購買(mǎi)大平層。陶女士表示原本想首付50%，剩下50%貸款，這樣留一部分錢(qián)還可以做裝修，但是《通知》出臺后，現在計劃一把付清房款，因為30%的貸款，還得給銀行利息，不劃算。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東朗：

西安連續55個(gè)月房?jì)r(jià)上漲，因此新出臺的調控政策是城市政府應有的職責所在，十八大以來(lái)房地產(chǎn)調控政策和以前顯著(zhù)不同就體現在因城施策。中央反復強調，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

同時(shí)《通知》也是在保護真正需要住房改善的年輕人和家庭，限制投資打擊投機行為。國家通過(guò)政策，保證每個(gè)人都有房可住，買(mǎi)得起房人群可以選擇商品房，買(mǎi)不起的可以選擇共有產(chǎn)權房或公共租賃住房。

根據目前房?jì)r(jià)均價(jià)水平，已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭，二套房再次購買(mǎi)144平方米以上的，大多數非剛需。因此，這次樓市政策極具針對性。實(shí)施差別化信貸政策，通過(guò)降低杠桿實(shí)現的有效抑制部分高收入購買(mǎi)二套房的預期。平衡供需矛盾，穩定房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

其次，《通知》也在一定程度上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

對于房企而言，土拍和新盤(pán)的定位或許會(huì )發(fā)生改變。房企現有戶(hù)型面積已無(wú)法更改，且大面積段戶(hù)型為主、價(jià)格較高的項目，客戶(hù)量會(huì )銳減。如果企業(yè)為了沖業(yè)績(jì)，或會(huì )“價(jià)格包裝”，參考淘寶雙十一的定價(jià)或許會(huì )明白一二；對于一些已拿地但地價(jià)比較高的項目，在考慮中小面積段戶(hù)型偏多時(shí)，在配置和價(jià)格上依然會(huì )高一些，這意味著(zhù)剛需剛改產(chǎn)品的價(jià)格還會(huì )漲。

在房企遭遇“三個(gè)紅線(xiàn)”、首付比例最高提升至70%的情況下，剛需置業(yè)者需要考慮樓盤(pán)是否會(huì )有降標的可能，同時(shí)資金實(shí)力不足或有過(guò)“前科”的房企是否值得跟隨，考慮清楚后，謹慎入手！

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)：

之所以出臺《通知》，是因為今年西安房地產(chǎn)總規模相比去年有減少，土地、投資規模、銷(xiāo)售水平等都不如去年，但是從房?jì)r(jià)上漲指數和市場(chǎng)火爆指數來(lái)看，目前西安還是“名列前茅”。

二套房目前市場(chǎng)投資因素比較大，違背房住不炒的主基調。所以《通知》的出臺喻意明顯：穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期，避免市場(chǎng)和房?jì)r(jià)失控，從經(jīng)濟杠桿、房貸等來(lái)控制市場(chǎng)熱度。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在今后很長(cháng)時(shí)間內還是要發(fā)揮重要作用，不能過(guò)度打壓，廣大消費者也不要誤判，房地產(chǎn)在十年內依然是國民經(jīng)濟重要增長(cháng)點(diǎn)，希望政府也照顧到不同需求的購買(mǎi)群體。我們的出發(fā)點(diǎn)是希望市場(chǎng)回到健康的軌道，而非冷冷清清。（新聞來(lái)源：華商網(wǎng)）